Kaucja - dlaczego jest pobierana i kiedy jest oddawana?

Dowiedz się, dlaczego wynajmujący wymagają wpłacenia kaucji za najem mieszkania?

Kaucja – dlaczego jest pobierana i kiedy jest oddawana?

No Tags | Bez kategorii

Na rynku praktycznie nie znajdzie się już mieszkania, które można wynająć bez kaucji. Jest ona zabezpieczeniem dla wynajmującego wobec szkód i zniszczeń, które mogą wystąpić podczas najmu.


Kaucja jest rodzajem gwarancji, finansowego zabezpieczenia realizacji danego zobowiązania lub też niewywiązania się z umowy. Nie jest to nowy wynalazek.  Kaucja, jako rodzaj gwarancji czy zabezpieczenia funkcjonowała już w starożytności. W prawie rzymskim kaucja miała formę dokumentu. Istniało kilka rodzajów kaucji.  Jedna z nich –  cautio usufructuaria – dotyczyła m.in nieruchomości oddawanych w najem. Była to ogólnie ujmując gwarancja oddania rzeczy w nienaruszonym stanie i w niezmiennej ilości.

Dzisiaj kaucję rozumiemy podobnie. Kwestie, związane z kaucją reguluje w polskim prawie ustawa o ochronie praw lokatorów, rozdz. 2, art. 6.  Pozwala ona wynajmującemu uzależnić decyzję o wynajmie mieszkania od wpłaty kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu. Wysokość kaucji ustalana jest indywidualnie i musi być określona w umowie. Nie może być jednak wyższa, niż 12-krotność czynszu najmu.
Wynajmujący dysponuje mieszkaniem, które często jest warte kilkaset tysięcy złotych. Takiej wartości mienie jest powierzane najemcom. Remont i wyposażenie mieszkania kosztowało niejednokrotnie kilkadziesiąt tysięcy złotych.  Najczęściej spotyka się kaucje w wysokości jednomiesięcznych opłat. Dobrze, jeśli jest 100-200 zł wyższa, niż suma miesięcznych zobowiązań wobec Wynajmującego. W niektórych okolicznościach Wynajmujący oczekują wyższego zabezpieczenia (nawet 2-3 krotności miesięcznych zobowiązań). Dzieje się tak, najczęściej w przypadku mieszkań o wyższym standardzie lub w innych sytuacjach, określanych indywidualnie, jak np wynajem osobom ze zwierzętami lub bez stałego zatrudnienia.

Kaucja w wysokości dwu- czy też trzymiesięcznego czynszu jest, tak na prawdę, ułamkiem tego, co w skrajnych przypadkach może być potrzebne, aby przywrócić przedmiot najmu do stanu pierwotnego. Kaucja stanowi więc jedynie procent potencjalnych wydatków, które właściciele będą musieli ponieść w przypadku nieuczciwych najemców.
Odwracając sytuację – dla samych najemców, którzy potrzebują po prostu spokojnego domu i mają uczciwe zamiary, kaucja nie powinna stanowić problemu. Jest to po prostu zamrożenie ich gotówki na czas wynajmu. Rodzaj gwarancji udzielanej właścicielowi.
Dlatego też kaucja powinna być wpłacona w całości gotówką lub na wskazane przez Wynajmującego konto przed przekazaniem najemcy kluczy do mieszkania.  Warto pamiętać to, co podkreślamy – kaucja i umowa najmu są dla wynajmującego podstawowymi gwarantami uczciwości najemcy. Dlatego zdecydowanie odradzamy praktykę podpisywania umowy bez kaucji, płatności kaucji w ratach czy też za tydzień/miesiąc.  Rozmawiając z właścicielami mieszkań, wynajmującymi swoje nieruchomości wiele słyszeliśmy przykrych historii, których początkiem była zgoda na rozłożenie kaucji na raty lub wpłata „później”, już po wprowadzeniu. W wielu takich przypadkach najemca nie tylko nie wpłacił kaucji, ale również i opłat, wynikających z umowy.

Najemca, wywiązujący się ze swoich zobowiązań, ma prawo oczekiwać tego samego od wynajmującego. Szczegóły zakres wzajemnych obowiązków reguluje  art. 681 Kodeksu cywilnego (k.c.) . Warto o tym pamiętać, również przy sporach, wynikających z rozliczeń kaucji. Natomiast ewentualne wzajemne oczekiwania dobrze jest wyjaśnić przy podpisaniu umowy, żeby uniknąć poźniejszych sporów. Najemca powinien również niezwłocznie zgłaszać wszystkie awarie, wymagające interwencji wynajmującego, ponieważ konsekwencje ich niezgłoszenia mogą powodować straty, które go obciążają.

W umowie najmu powinna być wpisana informacja, że kaucja nie może być zaliczona na poczet ostatniego czynszu najmu. Kaucja co do zasady rozliczana jest poza zakończeniu umowy i uregulowaniu wszystkich płatności z tytułu czynszu najmu. Dobrze też jest określić jasno dla obu stron i możliwie szczegółowo warunki, dotyczące posprzątania mieszkania, unikając przy tym ogólnych określeń. Zamiast „posprzątać pokój”, dobrze jest napisać np”umyć podłogi, okna, meble na zewnątrz i wewnątrz.”, co pozwoli uniknąć sporów. Oczywiście, jeśli najemca otrzymał nieposprzątane mieszkanie, warto to wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego.

W przypadku, gdy mieszkanie jest oddawane przez najemcę w stanie nieprzekraczającym normalnego zużycia, i nie brakuje żadnego wyposażenia, wynajmujący jest zobowiązany przez polskie prawo do zwrotu kaucji, w ustawowym terminie 30 dni od daty zakończenia umowy najmu. Często kaucja zwracana jest jednak dużo szybciej.

Wynajmujący może zatrzymać kaucję lub jej część, w przypadku wystąpienia zniszczeń lub braku wyposażenia w mieszkaniu. W takich sytuacjach konfrontowane jest wyposażenie i stan mieszkania z protokołem zdawczo-odbiorczym, a w przypadku stwierdzenia niezgodności dokonywana jest korekta zwracanej kaucji. Więcej o tym czy jest protokół zdawczo-odbiorczy przeczytasz tutaj
Oczywiście w czasie użytkowania mieszkania zdarzają się zniszczenia. , np zaplamiony materac, kanapa czy ściana; spalone żelazko, uszkodzona przez upuszczony ciężki przedmiot. terakota itp. Jeśli była to szkoda nieumyślna, to straty wynikające z naprawy czy wymiany pokrywa ubezpieczyciel z ubezpieczenia OC. Tu przeczytasz o tym więcej szczegółów.

Rozliczanie kaucji może powodować wiele emocji, jeśli nie jest wyraźnie określone w umowie i udokumentowane. Ciekawym rozwiązaniem są zdobywające popularność w niektórych krajach Europy Zachodniej firmy, zajmujące się nieodpłatnym przechowywaniem kaucji przez cały okres trwania umowy. Są one jednocześnie gwarantem dla obu stron, żeby kaucja zostanie rozliczona zgodnie z prawem. W Polsce niestety brak jest regulacji prawnych, umożliwiających funkcjonowanie takich firm. Być może w przyszłości uda się tak dostosować polskie prawo, żeby umożliwić ich funkcjonowanie.

Podsumowując, w większości przypadków kaucja jest pobierana przez właściciela mieszkania przy podpisaniu umowy a najpóźniej przy wydaniu najemcy kluczy do mieszkania. Jest ona zwracana najemcy po okresie najmu za wyjątkiem sytuacji, gdy w mieszkaniu są zniszczenia lub braki wyposażenia.


No Comments

Comments are closed.