Dowiedz się, jakie prawa i obowiązki spoczywają na wynajmującym i najemcy.

Czy wszystkie naprawy w mieszkaniu obciążają najemcę? Co należy do obowiązków wynajmującego mieszkanie?

Dowiedz się, jakie prawa i obowiązki spoczywają na wynajmującym i najemcy.

No Tags | Bez kategorii

Obowiązki jakie ciążą na wynajmującym i najemcy, dotyczące bieżącego utrzymania najmowanego lokalu i ewentualnych koniecznych napraw są określone w dwóch dokumentach. Pierwszy z nich to Kodeks Cywilny (art. 662, 681), i w przypadku najmu lokali na cele mieszkalne Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a, 6b, 6e). Poniżej pozwolimy sobie przytoczyć treści ustaw, aby zarówno wynajmujący jak i najemca byli świadomi swoich praw i obowiązków.

Zgodnie z par. 1 art. 662 KC „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”. Obowiązki właściciela przedstawia już bardziej szczegółowo Ustawa o ochronie praw lokatorów i art. 6a. Mówi on m.in. o tym, że to w gestii właściciela mieszkania jest „naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu.”
Tłumacząc oba powyższe dokumenty można powiedzieć, że wynajmujący powinien zadbać o to, aby jego mieszkanie spełniało podstawowe zasady użyteczności. Z pewnością można do tego zaliczyć sprawną instalację elektryczną, wodną, kanalizacyjną, czy centralnego ogrzewania. Mieszkanie powinno po prostu nadawać się do swobodnego użytkowania. Obowiązek ten ciąży na wynajmującym przez cały okres trwania umowy najmu.

Kodeks Cywilny jak i Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi również jasno, co jest obowiązkiem najemcy w najmowanym przez niego lokalu. Par. 2 art. 662 KC mówi jasno, że „drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę”. Czytając dalej KC, art. 681 uszczegóławia co należy do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu. Czytamy tam, że są to w szczególności „drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.
Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6b określa bardziej szczegółowo obowiązki najemcy. Jest tam napisane m.in., że „najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”. W dalszej części tego samego pkt. znajdujemy, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja m.in.
– „trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą” oraz
– „osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu[…]” jak i
– „przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności”.
Interpretując powyższe dokumenty można przyjąć, że w obowiązku najemcy są drobie prace, takie jak przykręcenie klamki przy drzwiach, czy listwy przypodłogowej, jak i wymiana osprzętu elektrycznego, takiego jak żarówka, czajnik, czy zepsuty odkurzacz. Również w gestii najemcy jest zapewnienie drożności instalacji kanalizacyjnej do pionów, a więc na przykład udrożnienie zapchanej toalety lub umywalki oraz przeczyszczenie filtrów pralki czy syfonów przy zlewozmywakach.

Co ciekawe, a często pomijane przy ustaleniach między właścicielem mieszkania a najemcą, Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6e opisuje, jakie obowiązki ciążą na najemcy po zakończeniu najmu. Czytamy tu, że „najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw […]”. Warto przy zawieraniu umowy najmu uszczegółowić, co będzie należało do obowiązków najemcy i czy ten, po okresie najmu będzie zobowiązany np. do odmalowania ścian mieszkania i części wspólnych.

Niewątpliwie, obowiązkiem najemcy jest również dokonywanie płatności, o czym mówi art. 669 KC. W przypadku braku dokonywania płatności przez najemcę, Kodeks Cywilny daje możliwość zajęcia przez wynajmującego rzeczy najemcy. Mówi o tym art. 670 KC.

Podsumowując, ustawodawca w pewien sposób określił prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego, jednak w podpisywanej umowie najmu warto wskazać i wręcz powielić zapisy obowiązującego prawa tak, aby obie strony nie miały co do nich wątpliwości. Dlatego często w umowach najmu można zauważyć dokładne wręcz cytaty z Kodeksu Cywilnego lub Ustawie o ochronie praw lokatorów. Powoduje to co prawda zwiększenie objętości samej umowy, jednak, przynajmniej do pewnego stopnia, eliminuje potencjalne niedomówienia obu stron.


No Comments

Comments are closed.